Рустем Галеев: "Рынок жилья Екатеринбурга: цены ниже – предложений больше"

Риелторы и застройщики Екатеринбурга отмечают затянувшееся затишье на рынке жилья. На фоне рекордного роста цен на квартиры в 2006 году сложившаяся ситуация, мягко говоря, неприятна для его игроков, так как число сделок с жилой недвижимостью по сравнению со вторым полугодием прошлого года сократилось. Впрочем, в Уральской палате недвижимости (УПН) говорят, что сегодняшние показатели вполне сопоставимы с показателями первого квартала 2006 года. А такого большого, как сегодня, количества выставленных на продажу квартир в столице Среднего Урала не наблюдалось за всю историю развития рынка. О том, как росли цены на жилье в Екатеринбурге с начала года и как поведет себя рынок в летние месяцы, рассказал исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

Рустем Дамирович, как вели себя цены на недвижимость с начала 2007?  Какова динамика роста цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

В июне 2007 года вторичный рынок жилья Екатеринбурга находился в стадии стагнации. Последние два месяца цены в городе практически не росли, и даже начала наблюдаться незначительная корректировка в сторону снижения. При этом объем предложения продолжал увеличиваться высокими темпами – с начала года число выставляемых на продажу квартир выросло более чем в два раза. И все это на фоне растущих сроков экспозиции квартир. Если весной прошлого года выставленные объекты продавались в среднем меньше, чем за два месяца, то сегодня этот показатель превышает 100 дней.

Число заключаемых на рынке сделок снизилось по сравнению с объемом операций пяти-, шестимесячной давности, но находится на сопоставимом уровне по сравнению с 1 кварталом 2006 года. На 29 мая 2007 года средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 66717 рублей.

На рынке по-прежнему наблюдается увеличение в общем объеме предложения доли квартир, выставленных для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций.

Какова динамика продаж жилья по сравнению с прошлым годом?

Как показывают данные Федеральной регистрационной службы, число сделок сегодня несколько ниже, чем летом 2006 года, однако находится на приемлемой для такой ситуации отметке и вполне сопоставимо с показателями начала 2006 года. Существенную поддержку рынку оказывают покупатели, приобретающие жилье при помощи ипотечного кредитования. Их число в 2007 году не снизилось и находится на уровне 24% от общего числа покупателей.

В чем Вы видите причину сложившейся зимой-весной 2007 года ситуации на рынке недвижимости?

Если прошедший 2006 год был богат на рекорды роста цен, то нынешний не перестает удивлять темпами роста объема предложения. Такого большого, как сегодня, числа выставленных на продажу квартир не наблюдалось в городе за всю историю рынка. Последние девять месяцев этот показатель увеличивался рекордно высокими темпами – от 6 до 19 процентов в месяц. Только по базе данных УПН в начале июня агентствами недвижимости города продавалось более 11000 жилых объектов. И это при том, что всего девять месяцев назад объем предложения был близок к своему историческому минимуму.

Основной причиной активизации рынка стал приход игроков, которые в течение 2006 года ожидали повышения стоимости жилья и сегодня вышли на рынок, чтобы реализовать свои квартиры по максимальным ценам. Однако такое поведение привело к тому, что у покупателей появился выбор, а значит возможность для торга. В результате сроки экспозиции квартир выросли более, чем в два раза (если весной прошлого года выставленные объекты продавались в среднем меньше, чем за два месяца, то сегодня этот показатель превышает 100 дней), а рост цен остановился и в ближайшие месяцы возобновляться не будет.

С какими проблемами сегодня сталкиваются риелторы в связи со сложившейся ситуацией? Насколько востребованы риэлторские услуги?

На фоне гиперактивной ситуации 2006 года текущий этап развития рынка выглядит угнетающе для профессиональных участников рынка жилья. Однако виной тому не столько снижение числа сделок, сколько рост числа самих участников (агентств недвижимости, агентов, девелоперов), которые в такие периоды начинают более активно конкурировать между собой. В результате роста числа участников на каждого из них приходится все меньшая доля от общего числа сделок.

Согласны ли вы с утверждением, что риелторы вносят вклад в рост цен, покупая квартиры на стадии долевки и перепродавая их?

В том случае, если такие сделки являются единичными, их влияние на рост цен крайне незначительно. Даже если предположить, что такого рода практика может носить массовый характер (что сегодня не распространено), то в данном случае риелторы будут выступать лишь как инвесторы при строительстве объектов, и их поведение будет оказывать влияние на ценообразование не более, чем поведение любых других покупателей «долевки».

Как поведет себя рынок в летние месяцы? Каковы ценовые прогнозы до конца 2007 года?

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка, можно отметить, что в ближайшие месяцы роста цен в городе не ожидается, стагнация на рынке продолжится, более того, цены на отдельные категории квартир подвергнутся незначительной корректировке. Некоторого оживления рынка стоит ожидать к концу года. Однако рост цен будет незначительным – от 5 до 10% в зависимости от категории жилья.

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья

 
Средняя цена предложения 1 кв. м в зависимости от количества комнат