— В 2008 году исполняется три года с момента принятия нового Градостроительного кодекса РФ. Как Вы оцениваете его реализацию?
— Принятый в 2005 г. Градостроительный кодекс Российской Федерации тормозит выполнение общенационального проекта «Доступное жилье гражданам России». В первую очередь, речь идет о продаже земли на аукционах и потере времени на многочисленные согласования и Госэкспертизу. Этот кодекс хорош для благополучной страны с решенной жилищной проблемой. Если бы Китай руководствовался нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, то он бы не построил в 2006 г. 1300 млн кв. м жилья, т.е. по кв. м на одного жителя. В России этот показатель в три раза ниже.
Кстати, с самого начала Союз Архитекторов России протестовал против принятия документа, но все упиралось в МЭРТ под руководством Германа Грефа. Продажа земли на аукционах в условиях острой нехватки участков под застройку в крупных городах приводит к значительному удорожанию стоимости строительства. Так, например, участок размером 1,2 га в Екатеринбурге с возможностью строительства жилых домов площадью до 30 тыс. кв. м был продан более чем за 250 млн руб., что автоматически приведет к удорожанию стоимости кв. м на 8–9 тыс. рублей. Введенная с этого года плата за подключение также вызовет удорожание жилья на 4–5 тыс. руб. за кв. м. К тому же, при таком подходе городской район Юг Центра превратится в район, состоящий из башен 20–25 этажей не с самой комфортной средой обитания.
— Как, на Ваш взгляд, в условиях существующего законодательства примирить интересы застройщика и потребителя?
— Одной из возможностей я считаю строительство жилых домов на условиях социального найма, что позволит частично решить проблему жилья для военных, бюджетников и многодетных семей. Жилищный кодекс позволяет строить и доходные дома.
Кстати, большая часть квартир в Европе именно арендуются, а в Германии только 30% квартир находятся в частной собственности. В последнее время активно обсуждается возможность малоэтажного строительства как альтернативы дорогостоящей точечной застройки. Но возможности малоэтажной застройки сильно преувеличены. Например, участки вдоль Чусовского тракта площадью 15–20 соток с полным инженерным обеспечением и инженерной подготовкой стоят от 3 до 4 млн руб. То есть совершенно невыгодно строить дом площадью 180–150 кв. м, экономически оптимальная площадь коттеджа должна быть 300–400 кв. м. Согласитесь, абсолютно другая ценовая категория.
Мы провели анализ некоторых площадок в пригороде Екатеринбурга и пришли к выводу, что коттеджная застройка и таунхаусы не решают проблему строительства доступного жилья. При условии, что участки под застройку будут выделяться по минимальной цене, для социального жилья целесообразна высокоплотная трех-, четырехэтажная застройка секционного типа. Ее плотность может быть 4500–5000 кв. м/га. Эта идея получила развитие в Тюмени и Челябинске.
В Екатеринбурге генеральным планом предусмотрено до 30–35% среднеэтажной застройки, в основном, в южном, западном и юго-западном направлении. Затраты на инженерную инфраструктуру на единицу заселения в таком случае будут втрое ниже по сравнению с коттеджной застройкой.
— Какие еще факторы влияют на удорожание жилищного строительства?
— На стоимость жилищного строительства влияют принятые в России нормы проектирования. Удивительно, но Росстрой молча и отстранено наблюдает, как Роспотребнадзор и МЧС выпускают многочисленные акты, правила и инструкции, которые часто противоречат друг другу, не увязаны между собой. Например, проезд шириной 5,5 м к 25-этажному дому соответствует нормам, а в малоэтажном поселке не соответствует.
Если высота индивидуального жилого дома свыше 7 м (обычно третий мансардный этаж), то вводятся многочисленные ограничения на его планировочную структуру. А кто-нибудь просчитывал последствия СанПиНа 2.2.1/2.1.1.12003 (таблица 4.4.1)? В нем прописано, что расстояние от открытой парковки с количеством мест более 10 до любой площадки спорта, отдыха и территорий школы и детсада должно быть не менее 50 м. Думаю, в Екатеринбурге сегодня нет ни одного квартала, соответствующего этому требованию, а обозначенная норма «растягивает» застройку на десятки метров и вызывает значительное удорожание строительства. Раньше эта норма была не более 15 м.
Полученные технические условия УБК Екатеринбурга в случае их выполнения привели бы к тому, что на территории в 10 га разместились бы не 34, а 28 домов. Противопожарные нормы также выглядят разорительными. Например, от лесного массива до участка застройки должно быть 50 м, расстояние от сосен до жилого дома — 15м, от пожарного резервуара до здания — 30 м. Если выполнять все нормы, то от сосен в коттеджном поселке Галактика в пригороде Екатеринбурге мало бы что осталось.
Согласование проектной части документации растягивается на многие месяцы. А, к примеру, в Шанхае, где строится 20 млн кв. м жилья в год, все согласования проводят муниципальные органы в срок, который редко превышает два месяца.
В этой ситуации Росстрой должен взять инициативу в свои руки, умерив аппетиты надзорных служб, иначе никакого прорыва в строительстве не произойдет. Изменение нормативной базы «одним росчерком пера» дает экономию в строительстве до 10–15%.
Еще одна проблема — освоение пригородов и земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня в радиусе 30-40 км от Екатеринбурга эти земли зарастают бурьяном. Их новые хозяева ждут своего часа, когда участки можно будет выгодно перепродать.
Площадки не развиваются, деньги в их освоение не инвестируются, сельскохозяйственная продукция на них не производится, а в конечном счете все это мешает развитию транспортной и инженерной инфраструктуры.
