Застройка приобретенного в собственность земельного участка всегда сопровождается массой хлопот и проблем, т.к. постройка любых строений должно быть документально подтверждено, при этом отсутствие хотя бы одной необходимой согласующей бумаги переводит дом в статус незаконного строения, что может в дальнейшем иметь плачевные последствия вплоть до резолюции о сносе. Без разрешения на строительство даже на начальной стадии возведения дома невозможно будет продать земельный участок, т.е. фактически все капиталовложения переходят в статус самовольной застройки с бессрочной и непредсказуемой «заморозкой», поэтому приобретая земельный участок под застройку необходимо в первую очередь оформить документы для разрешения на строительство.
С чего начинается стройка
Оформление разрешения на строительство основывается на Градостроительном кодексе, регулирующем все нормативы и последовательность получения разрешительных документов. Само разрешение на индивидуально жилищное строительство представляет собой пакет документов, подтверждающих соответствие проектной документации на постройку плану участка с нормативами планировки, практического использования и территориального межевания. Основной документ «разрешает» проводить новые строительные мероприятия или осуществлять реконструкцию объекта в соответствии с проектом.
Кто выдает разрешение на строительство? Разрешительные документы выдаются организациями, осуществляющими надзор за приобретенным участком:
- В основном это районный орган самоуправления, т.е. сельсовет или управление совладельцев земельных участков.
- При строительстве объектов, связанных с разработкой недр, необходимо разрешение Министерства природных ресурсов и экологии.
- При использовании на строящемся объекте опасных источников энергии необходимо также пройти «сертификацию» в Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Индивидуальное жилищное строение обычно оформляется по упрощенной системе в органах самоуправления, а необходимость получения дополнительных разрешительных документов зависит от размаха проекта. В любом случае документы для разрешения на строительство необходимо получить до начала воплощения проекта, т.к. без них невозможно будет оформлять проектирование подведения технологических коммуникаций (газ, электроэнергия и пр.) и осуществлять экономически-правовые отношения (кредитование, залог и пр.).
Что необходимо для возведения дома
Получение разрешения на строительство начинается с подачи пакета документов (заявление на имя главы самоуправления, копии документов на право собственности земельного участка, а также паспорта оформляющего документацию) в местную администрацию. Взамен должно быть вынесено решение о разрешении начала строительства.
С этого момента начинается активная стадия освоения земельного участка:
- Необходимо заказать проект дома в любой организации, имеющей лицензию на проектно-строительные работы. При этом не забудьте потребовать от организации заверенную ксерокопию из лицензии.
- Чтобы проект дома вписывался по всем техническим параметрам и нормативам на отведенном участке необходимо провести профессиональное топографическое обследование с изучением особенностей грунта, расположением осей. В итоге должен быть выдан акт об обследовании с топографической съемкой, который необходим для оформления строительного паспорта.
- Проект дома должен учитывать привязку к расположению и размерам земельного участка, при этом в нем должен быть обязательно общий и поэтажный планы с указанием всех оконных и дверных проемов. Проект дома должен быть технически просчитан и обоснован, а документация должна соответствовать установленным нормативам, поэтому без лицензированных услуг просто не обойтись.
- Копия паспорта собственника участка, сертификат на земельный участок и план участка с актом об обследовании, проект домостроения с копией лицензии проектировщика, а также разрешение о застройке с заявлением на имя главы администрации необходимо сдать в местный архитектурный отдел. Там проверяется пакет документов на соответствие нормативов и общим условиям застройки. Если все условия соблюдены, то вам выдадут строительный паспорт на домостроение.
Коротко о главном в освоении земельного участка
Где получить разрешение на строительство? – Только в органах местного самоуправления, осуществляющего надзор за освоением земельных участков.
Что такое разрешение на строительство? – Это перечень документов, согласующих условия застройки участка с его топографическими особенностями и разработанного проекта домостроения, т.е. проект строения не должен противоречить (быть обширнее) условиям застройки.
Какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на строительство? - Свидетельство о собственности земельного участка и заявление на имя главы местного самоуправления дает возможность рассмотрения вопроса о праве проведения застройки, но не гарантирует выдачу разрешения, т.к. назначение земельных участков бывает разное, а перевод из одного статуса в другой не всегда возможен. Именно поэтому землеустроительные коммерческие предложения акцентируют внимание на право застройки.
Проблемы самостоятельной застройки
Самовольная застройка участка часто ставит само строение вне закона, что может привести на законодательном уровне к его сносу и административному наказанию. Попытка подключения любых коммуникаций не будет успешной без разрешительных документов, а узаконивание самостоятельной постройки не всегда оказывается возможным со значительными капиталовложениями на экспертизы по соответствию нормативам СНиП.
Самовольно возведенное строение с точки зрения закона не разрешается эксплуатировать даже в собственных нуждах, а о документальном оформлении постройки без проведения экспертизы на соответствие нормам СНиП 30-02-97 не может быть и речи, поэтому индивидуальное жилищное строительство должно начинаться обязательно с разрешительной документации.
